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TUhjnbcbe - 2024/4/5 22:30:00

4月28日,一份永威金桥西棠一天前的会谈记录在网上疯传,据查核,此记录属实。各方的最新信息和表态如何解读,事关重大。为此,专家对这份记录做了仔细研判。专家一致认为:西棠之棋局已近终盘,各方角力斗法已是明牌。此时,也是最凶险的时候。如果将官方、业主和开发商视作“三国杀”中的三方,认真剖析,无疑将有利于西棠问题及时妥善地解决。专家建议,这三方最好要相爱,不要相杀。毕竟,两千多户西棠业主,一千多万郑州人民,都盯着看。谁在出老千,大家都清楚。下文是上述专家的分析:根据事态最新进展和现场会谈情况看,郑州市高新区官方成立的专班组确实做了很多工作,且颇有章法。据悉,无论高新区、郑州市乃至河南省,不少领导和部门都对西棠项目相当重视,因为它不但涉及郑州房市回暖的信心和力度,更因为西棠业主群体颇为特殊——76%以上的业主都是本科及以上学历。这是郑州业主学历最高的商业小区,没有之一。目前,河南正开展各种战略引进高精尖人才,而人才不安居何以谈乐业。西棠问题的解决,在很大程度决定了郑州市乃至河南省对人才的吸引力,政府如此重视顺理成章。不过,通览会谈记录之后,上述专家有3个主要建议:1、会谈主体不对等,导致座谈会低效,一些人浑水摸鱼,全场扯皮。最突出的异常是,无论政府专班、永威还是业主代表,都获得了足够的授权,在座谈会上无论介绍情况,还是表态和承诺,都大大方方。反观金桥方面的代表,对核心问题一问三不知,对各方的诉求一直踢皮球,还自称联系不到崔红旗。就这样一位代表,他究竟代表了什么?凭什么参加这次座谈会?这岂不是对其他参会方的极大不公?如果说永威和业主代表不值得尊重,那么政府专班也不需要崔红旗先生重视吗?其实,按照正常的商务谈判规则,无授权不代表,就不能入座。如果纵容一方代表凌驾于其他代表之上,又不用承担任何责任,那么下一次,除了政府专班,其他三方都派出类似“三无”代表,座谈会的权威性和效力何在?2、缺少必要程序,导致鸡同鸭讲。任何谈判启动的前提,是双方乃至各方对基本事实的认可,遵循一定的证据规则。这就是谈判的最大公约数。没有这个数,谁说话都不会算数。所以,类似西棠这样的座谈会,在介绍完各方代表后,应该进入事实查证阶段。也就是说,接下来的谈判要基于各方公认的一些事实。具体到西棠项目,就必须讲清楚此前10亿多销售款项究竟去了哪里,是通过何种方式偷挪出去的,现在有无着落。既然政府专班已经工作了多日,对西棠项目所涉及的各种信息应该有充分的调查和确证。而且,这些调查结果具有政府的权威性,也一定会取得各方的信任和采纳。

永威回应

所以,座谈会在进入议事阶段前,政府专班应该公开此前的调查结果,特别是对于媒体和公众最近热议的北龙湖两宗地股权、资金图的情况,政府专班应予以公示,这才构成大家讨论的基础。如果忽视这个环节,座谈会连基本事实都没有厘清,大谈保护业主的合法权益,将无异于鸡同鸭讲,非要在流沙上建巴别塔。所以我们也看到了,座谈会上,有人热血沸腾,有人诚意满满,也有人一直在打太极。俗话有个典故叫“锯箭法”,某人被射中一支箭,医生不是帮他拔掉箭簇,而是把皮肤外的箭身锯掉,箭簇还留在体内,然后告诉伤员:恭喜老铁,你已经痊愈了。北龙湖2宗地那20多亿,便是西棠伤口里的箭簇,它不取出来,西棠就会一直发炎,搞不好还会破伤风。3、处理方案应着眼于大局,切中痛点。西棠项目销售资金被违规转走,并层层过桥,成为崔红旗先生实控公司河南清控科技城有限公司(以下简称清控)参与北龙湖新项目开发的股金,而崔红旗先生在各种场合也一直强调,这10.亿为他本人出资。我们相信政府专班对此早已调查清楚。所以应该就此事做必要的说明和表态,而不是像座谈会记录中说的那样,“这个事没意义,下一个。”如果这个事没意义,请问还有哪个事情比这个更有意义?实际上,无论是这一笔销售资金,还是以金桥为主体,以永威集团、李伟先生、崔红旗先生为担保人的11亿融资,都直接决定了西棠项目能否建成,能否建好。麻烦是麻烦,但不一揽子解决这20多亿资金的问题,西棠项目将很难好起来。当然,这些简单的事实和道理,政府专班一定比我们更清楚,所以我们要对政府专班的智慧和能力,报以充分的信任,只需要拭目以待。无论从情理法任何一条来讲,多位业主才是西棠真正的主人,真正的甲方。但问题是,这个主人被乙方搞得焦头烂额。体量并不是太大的西棠项目,目前还背了17.亿的贷款,又被抽走了10.亿的血。既背锅、又流血,风险可想而知。通过多种渠道了解到以下情况:西棠项目公司郑州金威实业有限公司(以下简称金威)目前一共还有3笔贷款待还:A、金威项目开发贷11亿,用的是永威集团的额度,该笔贷款的担保人是永威置业、李伟、崔红旗、李玲玲。如果这笔贷款8月份还不上,西棠项目、永威和李老板爷俩的个人资产也将被执行。一旦事态崩坏到那种程度,西棠项目公司和永威崩盘的崩盘,破产的破产,拿什么去兑现承诺?B、高创建工代为贷款剩余4.25亿,前几天到还贷时间后,展期了一个月,目前还款已经很紧迫了。这笔贷款把高创建工拖下水不说,更是把头摁到水里乱扑腾,它即便想好好盖房子,靠情怀和义气又能撑多久?C、郑州锅炉电器有限公司有一笔贷款剩余1.亿,担保人为崔红旗、崔鹏飞以及西棠项目公司金威。这笔钱虽是郑锅借的钱,但金威公司承担连带担保责任,如果郑锅和崔红旗先生不及时还款,西棠项目同样好不了。以上3笔共计17.亿贷款,笔笔的抵押物都包括西棠的在建房产和其他资产。此前,永威通过各种途径向有关部门陈述上述风险,如果被政府专班和西棠业主轻易忽略,而是仅仅盯着项目复工,显然过于单纯了。西棠资金严重不足,还背一屁股债,即便勉强施工,施工质量和进度就可想而知。市场不相信口号,市场不会陪任何人演戏,没有真金白银,哪来的岁月静好?因此,西棠业主们不但应该要求复工,还要拒绝假复工、丐版复工、表演式复工、带病式复工、烂尾式复工……退一万步讲,即便挤牙膏凑凑合合建好了楼栋主体,那么小区景观呢,物业设施呢,后续物业呢……以后勉强能交付,最好的结果不过是一个郑锅家属院,业主们别说享受品质和品牌溢价,很可能房价还要比附近楼盘单价低两三千都不止。难题如何破解,业主们最应该信任的还应该是政府,指望永威?自身难保,有心无力。指望崔红旗先生?连他的谈判代表都找不到他。无论业主愿不愿意成为崔红旗先生的敌人,崔红旗先生至少从来没有把业主当朋友。无论业主愿不愿意成为永威的朋友,但情势所迫,大家早成了一个线上的蚂蚱。困局并不难破,业主们也千万不要去闹,要在合法、合规的范围内正常表达诉求。聚焦核心问题,咬定青山不放松,才等得到云开日出。如果说西棠是一出烂戏,那么陷入纠纷的各方几乎都算不上善人,业主才是唯一的无辜者。西棠自从闹出风波后,很多人都在网上问:西棠收了那么多的销售款,除了被转走的十多个亿,都去了哪里呀?对此,了解到的情况是,除了被挪用的10.亿,崔红旗先生还通过各种方式从西棠项目中拿走了10个亿左右,而永威在西棠项目尚未取利一分。但吊诡的是,永威在这个项目的风险,却是最大的。首先谈西棠项目被挪走的10.亿销售款,这可不是开着一个卡车直接拉走的现金,而是由崔红旗先生的金桥方主导,在倒了几手后,再由崔红旗先生实控的清控公司,作为股金注入河南一帆城市运营管理有限公司,这个一帆公司正是北龙湖2宗地的运营方。这个过程的可怕之处,仅从财务和法律层面看的话,这笔钱属于清控在一帆公司的股金,与西棠业主们没有关系,与永威也没有关系。所以,对于挪走的10.亿,崔红旗先生不止一次对中国电建等方面表示,这个钱属于他本人出的资,永威甚至一度被排除在他与电建的谈判桌外。日后,如果永威跟崔红旗先生方面打官司,那10.亿如何被法院定性,一点都不乐观。按照网上对崔红旗先生此前好几起诉讼的报道,崔方对此有充足的实战经验,永威和李老板根本不是对手。从常理度之,永威之所以配合崔红旗先生方面挪用这笔款项,一方面因为崔是西棠项目的大股东和主导方,倘若当时拒绝配合,或许当时就会被踢出西棠;另一方面,永威也确实垂青于北龙湖2宗地,见猎心喜,乃至忽视了风险。这也意味着,郑州房产界30多年来迷信口头承诺和行业潜规则的做法,已经跟不上新形势了。举个例子,欧洲殖民者进入新大陆之后,原土著纷纷灭族,其实并不是因为殖民者的杀戮,而是殖民者身上携带的病毒。如何查杀新病毒,恐怕不仅仅是永威一家老房企的新课题。纵观崔红旗先生在西棠项目和北龙湖2宗地中,用一个词形容,就是“白手起家“赚得盘满钵满,确实是郑州数十年来少有的商业奇才和法律专家。至于涉事款项中,崔红旗先生也参与了担保,但他个人资产和产业究竟有多少,在哪里?能不能执行,恐怕都是疑问,最终恐怕还得永威李老板那爷俩扛下所有。这也是永威为何咬着牙割肉,割得自己满地血,也要搏命离场北龙湖2宗地的原因。这个时候,再追问永威为啥不建好西棠,还要不要招牌,就实在小儿科了。西棠多业主呼唤一个家,永威多员工和李老板爷俩也要讨生活呀。这厢,西棠业主和永威水深火热;那厢,崔红旗先生却可以稳坐钓鱼台。他有什么必要出席座谈会?他不出席,也不给金桥代表必要授权,在座谈会上既可以充分收集政府专班、西棠业主和永威方的信息与动态,又可以坐观这三方之间的博弈,坐收渔利即可。经过上述专家一致鉴定,崔红旗先生背后,应有高人指点。来源:房东俱乐部

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